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Panorama du marché immobilier en Europe : les chiffres clés

19 août 2020

Acheter un bien immobilier quand on est expatrié, c’est tout à fait possible. Encore faut-il savoir dans quelles villes il est préférable d’investir cette année. Afin de vous donner une vue globale du marché immobilier en Europe en 2020, nous allons analyser le prix moyen de l’immobilier actuellement en vigueur dans les pays d’Europe les plus attractifs. Notre analyse repose sur la 8ème édition du Property Index, Overview of European Residential Markets de Deloitte et regroupe les chiffres de 16 pays que sont :

L’Autriche, la Belgique, la Croatie, la République tchèque, le Danemark, la France, l’Allemagne, la Hongrie, l’Italie, la Lettonie, les Pays-Bas, la Norvège, la Pologne, le Portugal, l’Espagne et le Royaume-Uni.

Dans l’ensemble, le prix de l’immobilier dans la quasi-totalité des pays étudiés est en augmentation constante depuis 2015, la seule exception étant l’Italie qui a au contraire vu ses prix baisser.

Les pays d’Europe les plus chers et les moins chers au mètre carré :

Le pays le plus cher est la Norvège, avec une moyenne de 4.043€/m², devant le Royaume-Uni (3.753€/m²) qui fut le pays le plus cher par m² pendant de nombreuses années. En centre-ville d’Oslo, le prix au mètre carré peut facilement excéder 8.000€/m².

Les trois pays dont le prix au mètre carré est le moins élevé sont  le Portugal, la Hongrie et la Pologne (respectivement 1.088€/m², 1.323€/m² et 1.370€/m²), en termes de prix de vente d’un bien immobilier neuf.

Les capitales d’Europe les plus chères et les moins chères au mètre carré :

Dans certaines villes, se loger est devenu un véritable luxe. La capitale la plus chère reste Paris, avec près de 13.000€/m², tandis que la ville de Prague se positionne en première place pour la croissance la plus forte (+22%). Sa richesse culturelle et son coût de la vie bas lui permettent de rivaliser avec les autres grandes villes et d’attirer de plus en plus d’expatriés.

Zagreb est la capitale la moins chère des 16 pays étudiés, avec 1.720€/m². La Croatie attire de plus en plus de ressortissants européens souhaitant acheter un bien dans des villes telles que Dubrovnik, Zadar, Split ou Hvar, dont un grand nombre de retraités qui recherchent des biens près de la mer et des côtes, avec un inégalable rapport qualité/prix.

Berlin, une belle opportunité

Contre toute attente, Berlin se situe dans la fourchette basse, avec un prix au mètre carré de 4.973€. Car, malgré des loyers qui croissent rapidement, la ville reste plus attrayante que la majorité des autres villes d’Europe. En comparaison avec son voisin français, les loyers à Berlin sont environ 40% moins chers qu’à Paris. Elle intéresse particulièrement les investisseurs pour qui les taux bas et la dynamique de la ville sont de réels atouts. La demande se faisant de plus en plus forte, on estime que Berlin aura un besoin d’environ 194.000 nouveaux appartements d’ici à dix ans.

 

De grandes disparités en métropole et province :

Trois pays présentent une différence significative de prix entre leur capitale et les villes de province.

  • La France : Paris est 3 fois plus chère que les grandes villes de provinces telles que Lyon et Marseille. Il est devenu 4 fois plus cher de vivre à Paris qu’il y a 20 ans.
  • Le Royaume-Uni : Londres est 3 à 4 fois plus chère que Birmingham et Manchester
  • Le Portugal : Lisbonne est quasiment plus chère que Porto, une ville pourtant très attrayante

Si ces écarts sont flagrants entre les capitales et les autres villes des pays, la fracture immobilière en est tout aussi importante entre les grandes métropoles et les villes rurales. Avec la situation d’épidémie de coronavirus, il est malheureusement probable que cet écart s’accentue. En France par exemple, la population parisienne a peu à peu muté vers une population aisée de cadres salariés à hauts revenus. Dans cette ville et dans les grandes métropoles, ces employés sont en général mieux équipés pour le télétravail. La crise a donc moins d’impact sur leur activité et leurs revenus que dans les petites villes.

Notons tout de même une tendance paradoxale quant au type de biens recherchés : en Belgique, la demande de logements avec jardins – donc éloignés des centres-villes – a considérablement augmenté. Les premiers confinements qu’on subit la plupart des pays ont donc eu une incidence sur le mental des habitants : la peur de se retrouver enfermé dans un appartement sans espace vert est donc bien réelle… Une évolution de cette disparité métropole/province à donc surveiller durant cette année de crise sanitaire.

Le développement du marché immobilier

Pour mieux comprendre et comparer le développement du marché immobilier de chaque pays d’Europe, il est souvent utile de s’intéresser au nombre de logements bâtis. Car, lorsque la pression immobilière est forte, les Etats ont le plus souvent recours à l’argent publique pour soutenir le secteur immobilier.

La France se maintient en tête avec plus de 459.000 nouveaux logements. On peut constater un net rebond du nombre de permis de construire délivrés en fin d’année 2019, confirmant un optimisme et une forte activité du secteur du logement dans le pays.

La Lettonie se place quant à elle en dernière position avec uniquement 3.000 nouveaux logements. Le marché immobilier est tout de même à la hausse, et caractérisé par des coûts de construction plus élevés et donc des prix de vente d’appartements également en hausse. Les nouveaux logements sont principalement des appartements situés en centre-ville de Riga ainsi que dans les quartiers résidentiels moins fréquentés, pour lesquels la demande est très forte.

Un autre indicateur clef est le nombre de logements construits et achevés pour mille habitants, dans un pays donné. De manière générale en Europe, le marché du logement se porte bien : en moyenne, un pays d’Europe construit 3,8 logements pour 1.000 habitants. Les pays au-dessus de la moyenne sont les Pays-Bas, la France, l’Allemagne, la Belgique et la Pologne. La France domine les 16 pays étudiés avec une moyenne de 6,8 constructions pour 1.000 habitants. Le Portugal dispose quant à lui du taux le plus faible avec seulement 1,2 bien pour 1.000 habitants.

 

Absence d’harmonisation en Europe sur le droit immobilier

Quel que soit le choix que vous ferez, acheter un bien immobilier pour une résidence principale ou vous diriger vers l’investissement locatif, il vous faudra prendre en compte le droit du pays dans lequel votre achat a lieu. Chaque pays possède sa propre législation, ainsi par exemple le droit du bail peut grandement varier d’un pays d’Europe à l’autre. Il est  important de bien vous renseigner avant toute démarche afin d’éviter les situations inextricables (non-paiement du loyer, etc.) qui ne manqueraient pas de vous causer stress et anxiété. Faites donc appel à des professionnels (agence immobilière, avocat, gestionnaire de patrimoine) et même à un interprète si cela est nécessaire. Être bien préparé en amont vous permettra d’investir en toute tranquillité, sans négativement impacter votre expatriation.

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